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コロナ禍での、賃料減額要請について

緊急事態宣言が発令されて以降、多くの商業テナントが休業を余儀なくされています。

多くの不動産オーナーは、テナント企業から、様々な形での賃料の支払いに対する要望を受けています。弊社にも、数多くの相談が寄せられております。ここでは、現場で起こっていることと、具体的対応策について考えてみたいと思います。

テナントからの要望

➀賃料支払い猶予の要望

通常テナント企業の賃料の支払いは、前月末までが期限となっています。。

通常賃料の未払いについては、賃貸人である不動産オーナーは敷金を賃料に充当することができます。もっとも賃料に充当した結果、預入敷金が不足した場合は、賃借人であるテナント企業は一定期間内に不足分を充当する必要があります。資金繰りに窮しているテナント企業にとっては、不足分の充当も非常に困難なため、敷金の充当は根本的な対応とは言えません。そこで出てくるのは、支払い猶予の要望です。

➁賃料減額の要望

テナント企業が賃料の支払猶予をうけても、将来の支払いを免除されるわけではありません。そこで、賃料の一定額の免除を賃料の減額という形で要望するケースが増えています。減額要望の程度は、2-3割から、場合によっては一定期間免除というケースまで様々ですが、実際に要望に応じられるケースは決して多くないのが現状です。

不動産オーナーの事情

不動産賃貸業においてかかるコストの大半は、固定費であり、賃料収入がなくても負担しなくてはならない費用が大半です。また、ほとんどの不動産オーナーは金融機関からの借り入れを行っており、金融機関に対して、事業計画を提出し、返済計画を立てています。実際には、不動産オーナーだけの判断で、テナントとの賃料に対する協議を進められるケースばかりではありません。

オーナーへの救済措置について

現在は、賃料を免除した場合損金として扱えることや、固定資産税・都市計画税の減免について、指針が出ています。固定資産税・都市計画税の減免については、土地の税金は対象とならず、都心の商業地のように、高額賃料が土地の価格の影響を受けている場合はメリットは限定的ですし、、ロードサイドで事業用定期借地の制度を使って、事業を行っているケースなどは対象外となっています。直接的な救済措置以外には、様々な助成金制度の活用の余地がありますので、こちらについては情報開示を行ってまいります。

賃料減免の判断について

こちらについては、賃貸人である不動産オーナーが、社会的要請は一定程度考慮しつつも、これまでのテナントとの関係性や、テナントビジネスの継続性、代替テナントの可能性などの要素を十分に考慮したうえで、現実的な経営判断の中でなされる必要があります。場合によっては、テナントの退去や、定期借家契約への切り替えにより、競争力のあるビルに建て替える契機になるかもしれません。