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商業リーシングの常識(3)フリーレントについて

事業用の不動産賃貸では、一定の賃料の免除期間を設定することが多くなっています。テナントからそのような条件の要望が出る趣旨は、

①賃貸借期間の賃料総額を下げて、実質の月額賃料を低くしたい

②店舗の場合、内装工事期間など営業ができない期間についての賃料については免除してほしい

というのが、大きな点です。

貸主としては、不動産価格を高く維持するために、賃貸借契約上の賃料を高く設定し、フリーレントの供与を行うケースがあります。

もっとも、①の理由から、フリーレントを設定する場合、期間中の賃料総額を賃貸借の月数で割った金額が実質賃料となるとも考えられます。ですので、実質賃料の判断においては、契約期間とフリーレント期間のバランスおよび、テナントとの再契約の蓋然性を総合的に判断するべきです。②の場合は、単純に賃貸借の開始と賃料発生のタイミングをずらすなどの方法をとる方が合理的とも考えられます。

テナントの視点から留意するべき点は、再契約もしくは契約の更新時においては、フリーレントの設定をしないことが通例ですので、契約賃料を変更しない場合でも、会計上の賃料が増額となってしまう可能性があるということです。

次回は、引き渡し・明け渡し条件についてご説明いたします。

商業リーシングの常識(2)中途解約条項について

商業リーシングの常識(1)賃貸借契約の種別について