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商業リーシングの常識(2)中途解約条項について

期限の定めのある賃貸借契約の場合は、中途解約条項を契約の中で取り決める必要があります。オフィスや商業、空中階か路面区画かなどで、定め方については違いがあります。

ここでは、商業案件で路面区画の場合について、ご説明をいたします。

・定期建物賃貸借契約の場合

最近は商業物件では定期建物賃貸借契約が採用されることが非常に多くなっています。一定期間でのテナントの入れ替えや将来のビルの再開発などの機動的に対応したいオーナーのニーズに合わせて、採用が増えています。過去においては長期の契約期間中(例えば10年)解約ができないという定めもありましたが、近年では比較的マイナーなケースとなっています。テナントの内装投資の回収に必要な期間を契約期間の最低期間(6年程度)としたうえで、解約不可期間を5年程度とするケースが多いように思われます。この場合、いつから解約申し入れができ、実際に解約できるタイミングいつなのか、わかりやすく規定することが必要です。近年の傾向からいうと、事前の予告期間は1年程度と設定されることが多く、例えば5年経過後解約できるとする場合には、4年経過後から解約の申し入れができるという規定にします。

・普通建物賃貸借契約の場合

都心の商業地でも、普通建物賃貸借契約が採用されているケースがあります。古くからの契約の場合は、多額(例えば30ヶ月)の敷金・保証金の設定とセットになっていたケースもあります。原則更新し続けられるのでテナントにとって有利な契約です。ただ、こちらのケースでも、定期建物賃貸借契約同様に解約不可期間が設定されるのが最近のスタンダードですが、解約予告期間のみが設定されるケースも、定期建物賃貸借契約に比べると多いように思います。この場合は、契約更新の際に、更新料として、新規賃料の1か月分の支払いがオーナーに対して必要となるケースも見られます。

契約時には、見過ごされがちな解約状況ですが、明確な規定の仕方が必要です。次回はフリーレントについて、ご説明いたします。

商業リーシングの常識(1)賃貸借契約の種別について